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Pourquoi Investir dans un Garage?

Pourquoi investir dans un garage?

L’investissement dans l’immobilier de garages est une niche de plus en plus populaire parmi les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine avec des biens à coût relativement faible et à potentiel de rendement attractif. Ce type d’investissement présente des spécificités et des avantages distincts, ainsi que des inconvénients et risques à considérer.

Qu’est-ce que l’investissement dans l’immobilier de garages ?

L’investissement dans les garages consiste à acheter un ou plusieurs garages pour les louer. Ces biens sont généralement situés dans des zones urbaines où la demande de stationnement est élevée. Contrairement aux logements résidentiels ou commerciaux, les garages nécessitent moins de gestion et sont souvent moins coûteux à entretenir, ce qui en fait une option intéressante pour les investisseurs débutants ou disposant d’un budget limité.

Pourquoi investir dans des garages ?

Des rendements potentiels attractifs

Le rendement locatif des garages peut être élevé en comparaison d’autres biens immobiliers. En fonction de la localisation et de la demande, les garages peuvent offrir un rendement brut compris entre 6 et 12 %, supérieur à celui des appartements.

Un faible coût d’acquisition

Le coût d’achat d’un garage est souvent bien plus faible que celui d’un appartement ou d’un commerce, avec des prix d’entrée pouvant varier entre 10 000 et 35 000 € selon la ville et le quartier. Cela permet aux investisseurs disposant de capitaux modestes de se lancer dans l’immobilier.

Des frais d’entretien réduits

Les garages nécessitent peu d’entretien comparés aux logements. Il n’y a généralement pas de réparations coûteuses à prévoir, et l’usure est limitée. Cela réduit les risques pour le propriétaire et facilite grandement la gestion du bien.

Une flexibilité en matière de location

La location d’un garage est souvent plus flexible que celle d’un logement : les locataires peuvent louer pour des périodes courtes ou longues sans avoir de contrats aussi stricts qu'en immobilier résidentiel. En cas de besoin, il est également plus facile de récupérer son bien.

Comment investir dans des garages ?

L'achat d’un garage individuel

L’acquisition d’un garage individuel est la méthode la plus simple pour débuter. Il s’agit d’acheter un seul garage, souvent dans une zone urbaine dense où le stationnement est difficile et recherché. Cela permet de tester le marché avec un investissement limité.

L'achat d'un lot de garages

Investir dans un lot de garages permet d’augmenter les revenus locatifs potentiels et de mutualiser les risques. En cas de vacances locatives sur un garage, les autres peuvent continuer de générer des revenus. Cette stratégie demande un investissement initial plus conséquent, mais peut offrir de meilleures économies d’échelle.

L'achat de places de stationnement, une alternative

Certaines places de stationnement dans des parkings ou des copropriétés peuvent aussi constituer une opportunité d’investissement. Elles sont généralement moins chères que des box fermés et attirent des locataires avec des besoins de stationnement temporaires.

Les critères à prendre en compte pour un investissement rentable

La Localisation

La localisation est essentielle dans l’investissement en garages. Un garage situé dans un centre-ville ou dans une zone avec une forte densité résidentielle, où les places de stationnement sont rares, aura plus de valeur et se louera plus facilement. Les quartiers proches des gares, des centres d’affaires ou des zones à forte activité sont également recherchés.

L'accessibilité et la sécurité

Les garages ou parkings doivent être facilement accessibles et sécurisés. Les locataires potentiels recherchent souvent des lieux bien éclairés et sécurisés, avec des portes automatiques, et à proximité de leur domicile ou lieu de travail.

La demande locative et le taux de vacance

Il est crucial de bien étudier le marché local et de vérifier que la demande locative est forte. Certaines villes, où la pression automobile est importante, offrent de meilleures opportunités. À l’inverse, les zones rurales ou moins denses peuvent être moins attractives.

Les charges et frais de copropriété

Les garages situés dans des copropriétés impliquent souvent des charges de copropriété. Il est important d’évaluer ces frais avant l’achat, car ils peuvent réduire le rendement locatif. Les garages en dehors des copropriétés (individuels ou en lots privés) permettent de limiter ces charges.

Les avantages de l’investissement dans les garages

Une rentabilité intéressante

Les garages présentent généralement un bon rendement, parfois supérieur à l’immobilier résidentiel, car les coûts d’acquisition et d’entretien sont faibles par rapport aux loyers perçus.

Une faible vacance locative

Dans les zones urbaines, les garages sont rarement vacants longtemps, surtout lorsqu'ils sont bien situés. De plus, les baux étant courts et souples, il est possible de relouer rapidement en cas de départ.

Une flexibilité d’usage

Les garages peuvent être utilisés pour d’autres usages (stockage de matériel et de biens, stationnement de véhicules de loisir ou de collection, etc.) que le stationnement. Cette polyvalence attire des profils variés de locataires et peut augmenter la demande.

Une fiscalité avantageuse

Les revenus issus de la location de garages peuvent bénéficier d’une fiscalité avantageuse, notamment avec le régime du Micro-foncier ou du régime réel, permettant de déduire les charges et d’optimiser l’imposition.

Les inconvénients et risques de l’investissement dans les garages

Le risque de vacance locative

Bien que faible, le risque de vacance locative existe, surtout si la demande est saisonnière ou faible dans la région. Dans ce cas, le garage pourrait rester vacant plus longtemps que prévu.

Un prix de revente potentiellement limité

La revente d’un garage peut être moins attractive que celle d’un bien immobilier résidentiel. Les acheteurs sont souvent moins nombreux, ce qui peut compliquer la vente en cas de besoin de liquidités rapides.

Une gestion multiple

Investir dans plusieurs garages ou places de stationnement peut demander une gestion plus importante, notamment en termes de rotation des locataires, de suivi des paiements et d'entretien, bien que ces tâches restent en général plus simples que pour des biens résidentiels.

La fiscalité de l’investissement dans les garages

Les revenus issus de la location de garages sont imposés au titre des revenus fonciers. En fonction du régime choisi, l’investisseur peut bénéficier d’avantages fiscaux :

Le régime Micro-foncier : pour les revenus inférieurs à 15 000 € par an, un abattement de 30 % est appliqué.
Le Régime Réel : permet de déduire les charges (frais de gestion, travaux, intérêts d’emprunt, etc.) et peut être plus avantageux si les charges sont élevées par rapport aux revenus.

L’investisseur peut également opter pour une SCI (Société Civile Immobilière) pour gérer plusieurs biens tout en optimisant la fiscalité.

Comment bien gérer son investissement dans les garages?

Assurer une gestion simple et efficace

Bien que la gestion des garages soit souvent simple, il est recommandé de mettre en place des processus de suivi. Par exemple, utiliser un tableur Excel pour suivre les loyers et les différentes charges (charges de copropriété, assurance, taxe foncière, éventuelles réparations).

Cela vous permettra également de surveiller le rendement de votre garage.

Optimiser les coûts

Il est essentiel de minimiser les charges (charges de copropriété, assurance etc...) pour optimiser le rendement net.

Certaines charges de copropriété peuvent représenter un coût important, il est indispensable de se renseigner avant l'achat du bien.

Adapter le prix de la location au marché

Fixer un prix de location compétitif est crucial pour éviter les vacances locatives. Connaître les prix pratiqués dans le secteur et s’y adapter permet de garantir un flux constant de locataires.

Il suffit de se rendre sur un site d'annonce en ligne et d'analyser les différentes annonces de location du secteur afin de fixer un prix au plus juste.

Conclusion